En las etapas de boom inmobiliario los precios pagados por los solares que salen al mercado son bastante superiores al valor real debido a que se tienen en cuenta las expectativas futuras. Mientras el ciclo inmobiliario continue en ascenso, los promotores que adquieren los suelos compensarán el sobreprecio abonado con la venta de las viviendas que promuevan y que saldrán al mercado a un precio mayor que el del momento de la compra del solar. El problema aparece cuando las expectativas no se cumplen, porque la etapa de auge finaliza y no se ha analizado adecuadamente la situación del mercado.
Podemos distinguir dos tipos de promotores: los optimistas y los realistas. Los optimistas son aquellos que sólo tienen en cuenta el pasado a la hora de tomar sus decisiones, consideran que si el precio de la vivienda ha aumentado mucho en los últimos años, la tendencia será la misma y que merece la pena comprar suelo aunque este se encuentre a un precio muy elevado. Este tipo de promotor obtiene elevados beneficios durante la fase de auge pero pueden acumular elevadas pérdidas cuando termina el ciclo. Por el contrario, el realista analiza la coyuntura actual antes de tomar una decisión y adopta una postura más conservadora, que impide que en los períodos de auge obtenga el máximo beneficio pero que le protege en caso de que el mercado entre en recesión. El realista vende parte de su cartera de suelo cuando advierte que la coyuntura actual va a empeorar y compra en otras zonas.
Un gran número de promotores, pequeños y medianos, tienen dificultades para localizar nuevas oportunidades de compra de suelo fuera de su área geográfica habitual. Cuando el precio del suelo alcanza cotas muy elevadas en su zona reducen su ritmo de compra. Los promotores deberían analizar las perspectivas económicas, la demanda de vivienda y la creación de suelo en otras zonas geográficas diferentes a la habitual para localizar nuevas oportunidades de inversión. Estas comprenden principalmente: suelo urbano en poblaciones que no se verán afectadas por la crisis inmobiliaria y solares susceptibles de ser recalificados.
En la etapa de recesión inmobiliaria, no disminuirá el precio de la vivienda en todos los municipios del país. Existirán zonas que seguirán manteniendo un moderado ritmo de crecimiento y que puede ser debido a la llegada de fuertes inversiones industriales, de capital nacional o extranjero. Sin embargo, la mayoría de las poblaciones sólo evitarán la bajada del precio de la vivienda si se construyen nuevas e importantes infraestructuras de transporte.
En el mundo inmobiliario, la mayor creación de valor no se produce mediante la construcción de un edificio, ni con su venta, ni tampoco en la urbanización del suelo. Tiene lugar cuando un ayuntamiento recalifica un terreno agrícola o industrial y lo transforma en urbanizable.
