Rotacion de solares

En las etapas de boom inmobiliario los precios pagados por los solares que salen al mercado son bastante superiores al valor real debido a que se tienen en cuenta las expectativas futuras. Mientras el ciclo inmobiliario continue en ascenso, los promotores que adquieren los suelos compensarán el sobreprecio abonado con la venta de las viviendas que promuevan y que saldrán al mercado a un precio mayor que el del momento de la compra del solar. El problema aparece cuando las expectativas no se cumplen, porque la etapa de auge finaliza y no se ha analizado adecuadamente la situación del mercado.

Podemos distinguir dos tipos de promotores: los optimistas y los realistas. Los optimistas son aquellos que sólo tienen en cuenta el pasado a la hora de tomar sus decisiones, consideran que si el precio de la vivienda ha aumentado mucho en los últimos años, la tendencia será la misma y que merece la pena comprar suelo aunque este se encuentre a un precio muy elevado. Este tipo de promotor obtiene elevados beneficios durante la fase de auge pero pueden acumular elevadas pérdidas cuando termina el ciclo. Por el contrario, el realista analiza la coyuntura actual antes de tomar una decisión y adopta una postura más conservadora, que impide que en los períodos de auge obtenga el máximo beneficio pero que le protege en caso de que el mercado entre en recesión. El realista vende parte de su cartera de suelo cuando advierte que la coyuntura actual va a empeorar y compra en otras zonas.

Un gran número de promotores, pequeños y medianos, tienen dificultades para localizar nuevas oportunidades de compra de suelo fuera de su área geográfica habitual. Cuando el precio del suelo alcanza cotas muy elevadas en su zona reducen su ritmo de compra. Los promotores deberían analizar las perspectivas económicas, la demanda de vivienda y la creación de suelo en otras zonas geográficas diferentes a la habitual para localizar nuevas oportunidades de inversión. Estas comprenden principalmente: suelo urbano en poblaciones que no se verán afectadas por la crisis inmobiliaria y solares susceptibles de ser recalificados.

En la etapa de recesión inmobiliaria, no disminuirá el precio de la vivienda en todos los municipios del país. Existirán zonas que seguirán manteniendo un moderado ritmo de crecimiento y que puede ser debido a la llegada de fuertes inversiones industriales, de capital nacional o extranjero. Sin embargo, la mayoría de las poblaciones sólo evitarán la bajada del precio de la vivienda si se construyen nuevas e importantes infraestructuras de transporte.

En el mundo inmobiliario, la mayor creación de valor no se produce mediante la construcción de un edificio, ni con su venta, ni tampoco en la urbanización del suelo. Tiene lugar cuando un ayuntamiento recalifica un terreno agrícola o industrial y lo transforma en urbanizable.

Rotacion de activos. ¿Una estrategia complicada y arriesgada?

En el mercado inmobiliario es difícil encontrar inversores que roten sus activos de forma frecuente. La mayoría de los propietarios de inmuebles tiene una actitud conservadora y sus activos permanecen en cartera durante mucho tiempo, y en ocasiones toda la vida. No se plantean la rotación de activos por considerarla una estrategia compleja y arriesgada.

Se considera una estrategia complicada por el hecho de que resulta más cómodo mantener los activos que venderlos, obtener las plusvalías latentes y adquirir otros. Para aplicar dicha estrategia con éxito es necesario tener un buen conocimiento del mercado o bien buscar asesoramiento, aspecto que la mayoría de los inversores no están dispuestos a pagar, a pesar de tener un coste comparativamente pequeño. Actualmente, un porcentaje elevado de los patrimonios inmobiliarios son gestionados por las propias familias y debido a que en ocasiones son propiedad de varios miembros falta profesionalidad en la toma de decisiones. Por ello, en estos casos se tiende a mantener el patrimonio por considerarse una estrategia más segura aunque la rentabilidad sea menor.

El calificativo de arriesgado tiene su origen en el temor a equivocarse. Para mucha gente el disponer de mucho dinero líquido supone un problema, dado que no saben en que invertirlo. Tampoco están dispuestos a contratar a un asesor, bien por desconfianza o por el coste que conlleva. Esta inseguridad lleva a estos inversores a comprar activos similares a los que ya poseen y a no vender ninguna de sus propiedades.

El mejor momento para aplicar la estrategia de rotación de activos es en la fase final de boom inmobiliario, cuando ya no hay expectativas de crecimiento. Sin embargo, en situación de crisis inmobiliaria la venta puede ser una buena estrategia para obtener liquidez dado que los activos valen más hoy que mañana. Además, es una fase ideal para estar a la 'caza' de chollos inmobiliarios que pueden aparecer en este período.

Las principales estrategias de rotación de activos son: canje de viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia lejana, la rotación de solares y la sustitución de viviendas por naves industriales.

La sobrevaloracion de la vivienda de segunda mano

En los periodos de auge del mercado inmobiliario existe una gran demanda de viviendas lo que provoca que la clave del negocio en la intermediación se encuentre del lado de la oferta. En dichos periodos, al venderse los pisos con suma facilidad es necesario que las agencias inmobiliarias sean capaces de configurar una cartera de viviendas para hacer frente a dicha demanda. El marketing en estos periodos está enfocado a los propietarios. El principal objetivo es convencerles de que venderan su vivienda en poco tiempo y al mayor precio posible.

Una de las principales estrategias empleadas por los agentes en estos periodos es tasar los inmuebles por un precio superior al de mercado, de esta forma es más fácil convencer a los propietarios de que accedan a ceder la gestión del inmueble a la agencia. Para muchas agencias inmobiliarias les parece que esta no es la forma más adecuada de trabajar aunque si no proceden de esta forma la competencia les quitará su parte del mercado.

Durante un boom inmobiliario a los intermediarios no les preocupa que el precio de venta sea superior a su valor de mercado. Saben que la vivienda se venderá en poco tiempo. Si el inmueble se saca a valor de mercado puede formalizarse su venta en 15 días. Si se vende a un precio superior al 10%, se tardará en torno a 2 meses. Y si el precio es superior al 20% la venta se puede prolongar hasta los 6 meses. El agente sabe que en estos periodos las viviendas más pronto o más tarde se venderán, a menos que su sobrevaloración sea excesiva. Este comportamiento genera una espiral inflacionista llevando a que, en determinadas ubicaciones, el precio del m² de viviendas nuevas y usadas (de menos de 25 años) tenga un precio similar.

Por otro lado, cuando se reduce significativamente la demanda estos procedimientos desaparecen y las viviendas nuevas dejan de venderse en su mayoría sobre plano. Ahora al reducirse la demanda, y al tener las viviendas usadas peor calidad que las nuevas, se ven más afectadas por la reducción de la demanda global. En estos periodos de crisis inmobiliaria, dada una misma localización del inmueble, el precio de la vivienda de segunda mano se reduce mucho más que la nueva. Ahora, los intermediarios cambian su estrategia de marketing tratando de estimular la demanda de viviendas de familias y de inversores. El objetivo ahora es conseguir que el propietario reduzca el precio de su vivienda. Muchas agencias ahora rechazan viviendas si consideran que están sobrevaloradas. No les preocupa la disponibilidad de inmuebles porque les sobra oferta.

Lo importante ahora no es sacar la máxima comisión posible sino intentar realizar el mayor número de operaciones. Para tal fin, es necesario que el precio de las viviendas de su cartera se ajuste a las condiciones de esta nueva etapa. Esta particular operativa permite explicar porque los precios de las viviendas de segunda mano sufren más oscilaciones, subiendo más en períodos de auge y bajando en mayor medida en los de recesión.