Viviendas en la gran ciudad por viviendas en la periferia lejana

En general, podemos decir, que un gran número de inversores no han considerado la periferia como un zona interesante para invertir en vivienda y han centrado sus inversiones en activos en la gran ciudad por sus mayores plusvalías. Habitualmente, el boom inmobiliario comienza y termina en la gran ciudad antes que en la periferia y continua en la periferia cuando ha finalizado en la primera localización. Cuando el boom está finalizando en la gran ciudad y los precios alcanzados por la vivienda son muy elevados, habiendo llegado casi a su máximo, es recomendable su venta para adquirir activos en la periferia lejana (excepto cuando exista un exceso de oferta).

En los países desarrollados, en la últimas décadas, la volatilidad del precio de las viviendas en las zonas emblemáticas de la gran ciudad ha sido muy superior a la de las zonas más modestas o en la periferia. En la primera localización, el precio de la vivienda ha subido por encima de la media en los períodos de auge y bajado en mayor medida que el conjunto del mercado en las fases de recesión. Esto es debido a la mayor demanda por motivo de inversión en dichas zonas en períodos de crecimiento y la prácticamente ausencia de la misma en las etapas de recesión. Por ello es recomendable el canje de activos cuando el mercado en la gran ciudad muestra síntomas de agotamiento.

Otro aspecto a valorar es la rentabilidad vía alquiler. En las etapas de auge en la gran ciudad, las viviendas ubicadas en la periferia tienen una rentabilidad vía alquiler bastante superior a las de las zonas emblemáticas situadas en la primera localización. En 2005 en España la diferencia estuvo en torno al 50%.

Rotacion de activos. ¿Una estrategia complicada y arriesgada?

En el mercado inmobiliario es difícil encontrar inversores que roten sus activos de forma frecuente. La mayoría de los propietarios de inmuebles tiene una actitud conservadora y sus activos permanecen en cartera durante mucho tiempo, y en ocasiones toda la vida. No se plantean la rotación de activos por considerarla una estrategia compleja y arriesgada.

Se considera una estrategia complicada por el hecho de que resulta más cómodo mantener los activos que venderlos, obtener las plusvalías latentes y adquirir otros. Para aplicar dicha estrategia con éxito es necesario tener un buen conocimiento del mercado o bien buscar asesoramiento, aspecto que la mayoría de los inversores no están dispuestos a pagar, a pesar de tener un coste comparativamente pequeño. Actualmente, un porcentaje elevado de los patrimonios inmobiliarios son gestionados por las propias familias y debido a que en ocasiones son propiedad de varios miembros falta profesionalidad en la toma de decisiones. Por ello, en estos casos se tiende a mantener el patrimonio por considerarse una estrategia más segura aunque la rentabilidad sea menor.

El calificativo de arriesgado tiene su origen en el temor a equivocarse. Para mucha gente el disponer de mucho dinero líquido supone un problema, dado que no saben en que invertirlo. Tampoco están dispuestos a contratar a un asesor, bien por desconfianza o por el coste que conlleva. Esta inseguridad lleva a estos inversores a comprar activos similares a los que ya poseen y a no vender ninguna de sus propiedades.

El mejor momento para aplicar la estrategia de rotación de activos es en la fase final de boom inmobiliario, cuando ya no hay expectativas de crecimiento. Sin embargo, en situación de crisis inmobiliaria la venta puede ser una buena estrategia para obtener liquidez dado que los activos valen más hoy que mañana. Además, es una fase ideal para estar a la 'caza' de chollos inmobiliarios que pueden aparecer en este período.

Las principales estrategias de rotación de activos son: canje de viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia lejana, la rotación de solares y la sustitución de viviendas por naves industriales.

El impuesto de los inquilinos que nadie conoce

El Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un gravamen económico, casi desconocido, que todas las personas que alquilan una vivienda en España están obligados a pagar y que muy pocos lo hacen. Este impuesto lo descubren sobre todo las personas que tramitan sus contratos de arrendamiento a través de alguna entidad pública.

El inquilino debe pagar este gravamen por cada contrato de alquiler que firme. La cantidad a abonar depende de la duración del contrato y de la cantidad total a pagar por el período de alquiler. Hay dos formas de hacerlo: a través de un quiosco o en la Consejería de Hacienda de cada comunidad autónoma rellenando el Modelo 600.

Las tarifas a abonar dependiendo de la cantidad total son las siguientes:

• Hasta 30,05 euros - 0,09 €.
• De 30,06 a 60,10 - 0,18 €.
• De 60,11 a 120,20 - 0,39€.
• De 120,21 a 240,40 - 0,78 €.
• De 240,41 a 480,81 - 1,68 €.
• De 480,82 a 961,62 - 3,37 €.
• De 961,63 a 1.923,24 - 7,21 €.
• De 1.923,25 a 3.846,48 - 14,42 €.
• De 3.846,49 a 7.692,95 - 30,77 €.
• De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o
  fracción.

Por ejemplo, si alquilas una vivienda durante un año por 700 euros mensuales al final del contrato habrías pagado 8.400 euros y tendrías que pagar 33,60 euros en concepto de este impuesto. (700x12=8.400 euros; (8.400-7.692,95)/6,01=117,65 x 0,024040 + 30,77=33,60€).

La desinformación acerca de este impuesto es debida a que la mayoría de los contratos de arrendamiento se hacen entre particulares y no pasan por un filtro profesional. En cualquier caso, hay que recordar que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento y que en caso de no pagar la Administración lo puede reclamar o sancionar incluso a través de la Declaración de la Renta.

Los alquileres de pisos suben un 4,2% en julio

Según el INE (Instituto Nacional de Estadística) el precio medio del alquiler ha subido en el último año un 4,2%, frente a la subida del IPC que ha sido del 5,3%. En lo que llevamos de año se han encarecido los alquileres un 2,9% y en el mes de julio un 0,3%.

Cantabria ha sido la comunidad donde más ha subido, un 6,7% y Navarra la que menos un 2,5%. El IPC también subió más que la media en la siguiente regiones: Aragón(5,8%), Madrid (5,3%), Castilla-La Mancha (5,1%), Extremadura (4,5%) y Murcia (4,3%).

Por otro lado, por debajo de la media han estado País Vasco, Andalucía, Canarias y Comunidad Valenciana con un 4%. También ha sido el caso de Cataluña(3,8%), Asturias(3,5%), Islas Baleares(3,4%), Canarias (3,2%), La Rioja (3,2%), Galicia (2,7%) y Navarra (2,5%).

En cuanto al precio de los seguros de vivienda han sufrido un incremento medio del 3,6%, no habiéndose producido ninguna subida de Junio a Julio.

Para más información, puede consultar la evolución del precio del alquiler en España en los últimos años en esta página del INE.

El aval bancario en el alquiler de viviendas

Se trata de una garantía que solicita el propietario para el alquiler de su vivienda y que le permite asegurarse el cobro en caso de que el inquilino no pague las cuotas mensuales.

Se recomienda solicitar el aval bancario en casos especiales, aunque además de éste es necesario que el futuro inquilino entregue informes bancarios para conocer el estado de su economía personal y si es posible referencias de anteriores caseros si los ha tenido.

No debe pedirse el aval a una persona que demuestre una buena trayectoria, ya que este rechazará la vivienda y optará por otra porque sus informes suponen una garantía suficiente.

El aval bancario se concede con el propio dinero del arrendatario que debe depositar en el banco y que queda retenido. Si el inquilino necesitara el dinero por alguna emergencia no podría hacer uso de éste. Además, el banco cobra una comisión al inquilino.

Para el propietario es la mejor manera de garantizarse el cobro. Sin embargo, si es posible, es preferible evitarlo. Lo más recomendable es que el arrendador seleccione bien al inquilino que va a ocupar su propiedad para no tener después que meterse en un pleito para iniciar el deshaucio.

El aval bancario es una herramienta más disponible para el propietario al igual que el seguro de alquiler. Cada vez se emplean más estas fórmulas debido al incremento en el número de impagados y a la falta de garantías suficientes por parte de los inquilinos.

Seguros de alquiler de viviendas

En España del total de viviendas disponibles tan sólo se dedican al alquiler un 10%, a diferencia de otros países europeos como Alemania donde la cifra alcanza el 60% y en Holanda el 40%.

La razón del escaso desarrollo del mercado de alquiler es el miedo de los propietarios a los impagados y a los desperfectos que causan los inquilinos. Esto viene agravado por el hecho de que la vivienda se adquiere en muchos casos como inversión y a la escasa defensa jurídica que dispone el propietario frente al inquilino. Una de las medidas para paliar esto es el seguro de alquiler, poliza que ofrecen tanto organismos públicos como aseguradoras privadas.

Seguro de alquiler para particulares (privado)

Se trata de un producto que ofrecen pocas compañías y que contrata el propietario de la vivienda sobre todo para los impagos del alquiler. La cuota a pagar anual suele estar en torno al 60% del importe del alquiler mensual. Ej: para un alquiler de 700 € la cuota anual a pagar sería 420 €.

Para contratar este producto el arrendador debe presentar toda la información relativa al inquilino, para que la aseguradora puede comprobar la solvencia y tener unas ciertas garantías. Para tal fin se deben entregan las últimas nóminas y el contrato de trabajo. Por contra, el propietario debe presentar su DNI y el contrato de alquiler.

Coberturas

• Impago. Cubre entre 6 y 12 meses de impago del inquilino.


• Desperfectos en el inmueble.Se trata de una de las coberturas que más demandan los propietarios pero que no se ofrece en las mejores condiciones. Algunos seguros cubren hasta 3000 € de desperfectos pero sólo si se producen durante el proceso de deshaucio y se demuestra que han sido consecuencia de actos vandálicos. No se incluyen los daños producidos durante el periodo de alquiler.


• Ayuda jurídica. Algunas aseguradoras ofrecen este tipo de cobertura, que facilita la defensa jurídica del arrendador hasta que el inquilino entrega las llaves.

El seguro sólo es válido para nuevos contratos de alquiler a partir de la fecha de formalización, no cubre mensualidades anteriores impagadas.

Seguros de alquiler de gestión pública

Las instituciones públicas, dentro del plan de choque del Ministerio de Vivienda, han creado agencias municipales de alquiler para canalizar el arrendamiento de pisos, ofreciendo al mismo tiempo seguros a los propietarios que cubran los impagos.

• Cuotas de alquiler. Son inferiores a las pagadas en el mercado libre, dando prioridad en asignación a los individuos con menores ingresos y que no tienen suficientes recursos para acceder a una vivienda en el mercado libre.


• Vigencia del contrato. 5 años.


• Contratos. Se formalizan dos contratos: uno entre la institución pública y el propietario y otro entre el organismo público y el inquilino. No existe contrato entre propietario e inquilino.


• Impagos. El organismo público se responsabiliza, a través del seguro firmado con el propietario, de la conservación de la vivienda y de su entrega en buenas condiciones al finalizar el contrato. Sólo hay un requisito, que la vivienda no sea de protección oficial (VPO).