Viviendas en la gran ciudad por viviendas en la periferia lejana

En general, podemos decir, que un gran número de inversores no han considerado la periferia como un zona interesante para invertir en vivienda y han centrado sus inversiones en activos en la gran ciudad por sus mayores plusvalías. Habitualmente, el boom inmobiliario comienza y termina en la gran ciudad antes que en la periferia y continua en la periferia cuando ha finalizado en la primera localización. Cuando el boom está finalizando en la gran ciudad y los precios alcanzados por la vivienda son muy elevados, habiendo llegado casi a su máximo, es recomendable su venta para adquirir activos en la periferia lejana (excepto cuando exista un exceso de oferta).

En los países desarrollados, en la últimas décadas, la volatilidad del precio de las viviendas en las zonas emblemáticas de la gran ciudad ha sido muy superior a la de las zonas más modestas o en la periferia. En la primera localización, el precio de la vivienda ha subido por encima de la media en los períodos de auge y bajado en mayor medida que el conjunto del mercado en las fases de recesión. Esto es debido a la mayor demanda por motivo de inversión en dichas zonas en períodos de crecimiento y la prácticamente ausencia de la misma en las etapas de recesión. Por ello es recomendable el canje de activos cuando el mercado en la gran ciudad muestra síntomas de agotamiento.

Otro aspecto a valorar es la rentabilidad vía alquiler. En las etapas de auge en la gran ciudad, las viviendas ubicadas en la periferia tienen una rentabilidad vía alquiler bastante superior a las de las zonas emblemáticas situadas en la primera localización. En 2005 en España la diferencia estuvo en torno al 50%.

Rotacion de activos. ¿Una estrategia complicada y arriesgada?

En el mercado inmobiliario es difícil encontrar inversores que roten sus activos de forma frecuente. La mayoría de los propietarios de inmuebles tiene una actitud conservadora y sus activos permanecen en cartera durante mucho tiempo, y en ocasiones toda la vida. No se plantean la rotación de activos por considerarla una estrategia compleja y arriesgada.

Se considera una estrategia complicada por el hecho de que resulta más cómodo mantener los activos que venderlos, obtener las plusvalías latentes y adquirir otros. Para aplicar dicha estrategia con éxito es necesario tener un buen conocimiento del mercado o bien buscar asesoramiento, aspecto que la mayoría de los inversores no están dispuestos a pagar, a pesar de tener un coste comparativamente pequeño. Actualmente, un porcentaje elevado de los patrimonios inmobiliarios son gestionados por las propias familias y debido a que en ocasiones son propiedad de varios miembros falta profesionalidad en la toma de decisiones. Por ello, en estos casos se tiende a mantener el patrimonio por considerarse una estrategia más segura aunque la rentabilidad sea menor.

El calificativo de arriesgado tiene su origen en el temor a equivocarse. Para mucha gente el disponer de mucho dinero líquido supone un problema, dado que no saben en que invertirlo. Tampoco están dispuestos a contratar a un asesor, bien por desconfianza o por el coste que conlleva. Esta inseguridad lleva a estos inversores a comprar activos similares a los que ya poseen y a no vender ninguna de sus propiedades.

El mejor momento para aplicar la estrategia de rotación de activos es en la fase final de boom inmobiliario, cuando ya no hay expectativas de crecimiento. Sin embargo, en situación de crisis inmobiliaria la venta puede ser una buena estrategia para obtener liquidez dado que los activos valen más hoy que mañana. Además, es una fase ideal para estar a la 'caza' de chollos inmobiliarios que pueden aparecer en este período.

Las principales estrategias de rotación de activos son: canje de viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia lejana, la rotación de solares y la sustitución de viviendas por naves industriales.