Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El impuesto sobre bienes inmuebles, también denominado contribución urbana, es un impuesto que debe abonar el propietario de un bien inmueble, ya sea persona física o jurídica, al Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado. Aplica a los inmuebles de naturaleza urbana (piso, garaje, trastero, etc), rústica y especiales.

Para el propietario de un inmueble, el pago del IBI supone el derecho de propiedad, de usufructo y de superficie.

Quedan exentos de este impuesto los inmuebles que hayan sido catalogados como monumentos o jardines de interés cultural. Igualmente, los centros privados de educación concertada y las fundaciones y asociaciones de carácter público (Cruz Roja, Iglesia católica, etc).

Las viviendas de protección oficial (VPOs) tienen una bonificación del 50% desde el momento de la fecha de calificación, hasta un tope de años fijados por el Ayuntamiento que corresponda (ej: Madrid 3 años, Zaragoza 6 años).

Actualmente, se están introduciendo nuevos tipos de bonificaciones en el caso de edificios que incorporan sistemas de aprovechamiento térmico (ej: Madrid un 25%, Zaragoza un 20%). Si simultáneamente la vivienda dispone de placas solares para la obtención de energia eléctrica la bonificación puede verse ampliada (Madrid 40%).

Para calcular el importe a abonar por dicho impuesto se procede de ljavascript:void(0)a siguiente forma: a partir del valor catastral se le aplica el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento para ese año. Al resultado obtenido se le aplican las bonificaciones que correspondan siguiendo los criterios anteriormente expuestos.

El impuesto de bienes inmuebles debe pagarse anualmente y se devenga el primer día del año. Algunos ayuntamientos permiten el pago fraccionado (Ej: Ayto. Zaragoza en 2 semestres).

En el caso de los alquileres, tanto de viviendas como de locales comerciales, la ley de Arrendamientos Urbanos contempla que el inquilino pueda pagar el IBI siempre y cuando conste en el contrato de alquiler. En caso contrario, el arrendador será quien se deba hacer cargo.

El impuesto de los inquilinos que nadie conoce

El Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un gravamen económico, casi desconocido, que todas las personas que alquilan una vivienda en España están obligados a pagar y que muy pocos lo hacen. Este impuesto lo descubren sobre todo las personas que tramitan sus contratos de arrendamiento a través de alguna entidad pública.

El inquilino debe pagar este gravamen por cada contrato de alquiler que firme. La cantidad a abonar depende de la duración del contrato y de la cantidad total a pagar por el período de alquiler. Hay dos formas de hacerlo: a través de un quiosco o en la Consejería de Hacienda de cada comunidad autónoma rellenando el Modelo 600.

Las tarifas a abonar dependiendo de la cantidad total son las siguientes:

• Hasta 30,05 euros - 0,09 €.
• De 30,06 a 60,10 - 0,18 €.
• De 60,11 a 120,20 - 0,39€.
• De 120,21 a 240,40 - 0,78 €.
• De 240,41 a 480,81 - 1,68 €.
• De 480,82 a 961,62 - 3,37 €.
• De 961,63 a 1.923,24 - 7,21 €.
• De 1.923,25 a 3.846,48 - 14,42 €.
• De 3.846,49 a 7.692,95 - 30,77 €.
• De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o
  fracción.

Por ejemplo, si alquilas una vivienda durante un año por 700 euros mensuales al final del contrato habrías pagado 8.400 euros y tendrías que pagar 33,60 euros en concepto de este impuesto. (700x12=8.400 euros; (8.400-7.692,95)/6,01=117,65 x 0,024040 + 30,77=33,60€).

La desinformación acerca de este impuesto es debida a que la mayoría de los contratos de arrendamiento se hacen entre particulares y no pasan por un filtro profesional. En cualquier caso, hay que recordar que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento y que en caso de no pagar la Administración lo puede reclamar o sancionar incluso a través de la Declaración de la Renta.

El aval bancario en el alquiler de viviendas

Se trata de una garantía que solicita el propietario para el alquiler de su vivienda y que le permite asegurarse el cobro en caso de que el inquilino no pague las cuotas mensuales.

Se recomienda solicitar el aval bancario en casos especiales, aunque además de éste es necesario que el futuro inquilino entregue informes bancarios para conocer el estado de su economía personal y si es posible referencias de anteriores caseros si los ha tenido.

No debe pedirse el aval a una persona que demuestre una buena trayectoria, ya que este rechazará la vivienda y optará por otra porque sus informes suponen una garantía suficiente.

El aval bancario se concede con el propio dinero del arrendatario que debe depositar en el banco y que queda retenido. Si el inquilino necesitara el dinero por alguna emergencia no podría hacer uso de éste. Además, el banco cobra una comisión al inquilino.

Para el propietario es la mejor manera de garantizarse el cobro. Sin embargo, si es posible, es preferible evitarlo. Lo más recomendable es que el arrendador seleccione bien al inquilino que va a ocupar su propiedad para no tener después que meterse en un pleito para iniciar el deshaucio.

El aval bancario es una herramienta más disponible para el propietario al igual que el seguro de alquiler. Cada vez se emplean más estas fórmulas debido al incremento en el número de impagados y a la falta de garantías suficientes por parte de los inquilinos.

Seguros de alquiler de viviendas

En España del total de viviendas disponibles tan sólo se dedican al alquiler un 10%, a diferencia de otros países europeos como Alemania donde la cifra alcanza el 60% y en Holanda el 40%.

La razón del escaso desarrollo del mercado de alquiler es el miedo de los propietarios a los impagados y a los desperfectos que causan los inquilinos. Esto viene agravado por el hecho de que la vivienda se adquiere en muchos casos como inversión y a la escasa defensa jurídica que dispone el propietario frente al inquilino. Una de las medidas para paliar esto es el seguro de alquiler, poliza que ofrecen tanto organismos públicos como aseguradoras privadas.

Seguro de alquiler para particulares (privado)

Se trata de un producto que ofrecen pocas compañías y que contrata el propietario de la vivienda sobre todo para los impagos del alquiler. La cuota a pagar anual suele estar en torno al 60% del importe del alquiler mensual. Ej: para un alquiler de 700 € la cuota anual a pagar sería 420 €.

Para contratar este producto el arrendador debe presentar toda la información relativa al inquilino, para que la aseguradora puede comprobar la solvencia y tener unas ciertas garantías. Para tal fin se deben entregan las últimas nóminas y el contrato de trabajo. Por contra, el propietario debe presentar su DNI y el contrato de alquiler.

Coberturas

• Impago. Cubre entre 6 y 12 meses de impago del inquilino.


• Desperfectos en el inmueble.Se trata de una de las coberturas que más demandan los propietarios pero que no se ofrece en las mejores condiciones. Algunos seguros cubren hasta 3000 € de desperfectos pero sólo si se producen durante el proceso de deshaucio y se demuestra que han sido consecuencia de actos vandálicos. No se incluyen los daños producidos durante el periodo de alquiler.


• Ayuda jurídica. Algunas aseguradoras ofrecen este tipo de cobertura, que facilita la defensa jurídica del arrendador hasta que el inquilino entrega las llaves.

El seguro sólo es válido para nuevos contratos de alquiler a partir de la fecha de formalización, no cubre mensualidades anteriores impagadas.

Seguros de alquiler de gestión pública

Las instituciones públicas, dentro del plan de choque del Ministerio de Vivienda, han creado agencias municipales de alquiler para canalizar el arrendamiento de pisos, ofreciendo al mismo tiempo seguros a los propietarios que cubran los impagos.

• Cuotas de alquiler. Son inferiores a las pagadas en el mercado libre, dando prioridad en asignación a los individuos con menores ingresos y que no tienen suficientes recursos para acceder a una vivienda en el mercado libre.


• Vigencia del contrato. 5 años.


• Contratos. Se formalizan dos contratos: uno entre la institución pública y el propietario y otro entre el organismo público y el inquilino. No existe contrato entre propietario e inquilino.


• Impagos. El organismo público se responsabiliza, a través del seguro firmado con el propietario, de la conservación de la vivienda y de su entrega en buenas condiciones al finalizar el contrato. Sólo hay un requisito, que la vivienda no sea de protección oficial (VPO).