Consejos para vender un piso en tiempos de crisis

En momentos de crisis del sector inmobiliario conseguir la venta de un inmueble puede resultar francamente complicado, sin embargo, hay personas que logran vender sus pisos. La venta de viviendas de segunda mano y de obra nueva sigue produciéndose en estas circunstancias aunque de forma más lenta dado que sigue existiendo cierta demanda. La gente sigue independizándose y construyendo hogares.

Se venden tanto pisos modestos, como viviendas de lujo. La categoría de la vivienda no influye en las operaciones, sino el sobreprecio. La combinación que más aumenta las posibilidades de venta es la relación entre el precio de la vivienda y su ubicación. La localización de la vivienda adquiere especial importancia en estos momentos frente a la menor importancia que tiene en períodos de fuerte crecimiento, cuando se venden inmuebles en cualquier ubicación.

Si se desea vender un piso el precio del inmueble debe ajustarse al precio de mercado. Para hacernos una idea, si deseamos vender una vivienda el precio deberá ser al menos un 20% inferior al precio que se solicitaba en años anteriores. El vendedor debe estar abierto a negociar el precio del inmueble si desea que este tenga posibilidades de venta. En caso de que el precio de venta esté fuera de mercado y el propietario no esté abierto a la negociación se hará inviable la venta.

Un problema que se está produciéndose en la actualidad y que está afectando mucho a las operaciones de compraventa es el problema de financiación que se están encontrando muchos compradores a la hora de acudir al banco a pedir un crédito. Antes casi cualquier persona con una nómina, ya fuera autóctono o inmigrante, con una pequeña entrada, podía acceder a una hipoteca sobre el 80%, 90% o incluso el 100% del valor de tasación del piso. En estos momentos, sólo las personas que dan suficientes garantías al banco reciben la financiación que les permite adquirir su vivienda. El aumento de la morosidad es una de las principales causas de este fenómeno.

En cuanto a los profesionales inmobiliarios, en estos tiempos deben ofrecer asesoramiento en diversos temas a los compradores, en particular en: seguros, financiación, mudanzas, etc. Por otro lado, los agentes inmobiliarios también deben estudiar mejor a los clientes para ver si están dispuestos a negociar, descartando aquellas operaciones que no sean viables.

Como consejo final tener en cuenta que es muy importante tener paciencia y no desmoralizarse ante los inconvenientes que puedan surgir durante la venta de un piso. Hay que estar centrado en el objetivo y tener presente que vender es una cuestión de relaciones públicas.

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Rotacion de solares

En las etapas de boom inmobiliario los precios pagados por los solares que salen al mercado son bastante superiores al valor real debido a que se tienen en cuenta las expectativas futuras. Mientras el ciclo inmobiliario continue en ascenso, los promotores que adquieren los suelos compensarán el sobreprecio abonado con la venta de las viviendas que promuevan y que saldrán al mercado a un precio mayor que el del momento de la compra del solar. El problema aparece cuando las expectativas no se cumplen, porque la etapa de auge finaliza y no se ha analizado adecuadamente la situación del mercado.

Podemos distinguir dos tipos de promotores: los optimistas y los realistas. Los optimistas son aquellos que sólo tienen en cuenta el pasado a la hora de tomar sus decisiones, consideran que si el precio de la vivienda ha aumentado mucho en los últimos años, la tendencia será la misma y que merece la pena comprar suelo aunque este se encuentre a un precio muy elevado. Este tipo de promotor obtiene elevados beneficios durante la fase de auge pero pueden acumular elevadas pérdidas cuando termina el ciclo. Por el contrario, el realista analiza la coyuntura actual antes de tomar una decisión y adopta una postura más conservadora, que impide que en los períodos de auge obtenga el máximo beneficio pero que le protege en caso de que el mercado entre en recesión. El realista vende parte de su cartera de suelo cuando advierte que la coyuntura actual va a empeorar y compra en otras zonas.

Un gran número de promotores, pequeños y medianos, tienen dificultades para localizar nuevas oportunidades de compra de suelo fuera de su área geográfica habitual. Cuando el precio del suelo alcanza cotas muy elevadas en su zona reducen su ritmo de compra. Los promotores deberían analizar las perspectivas económicas, la demanda de vivienda y la creación de suelo en otras zonas geográficas diferentes a la habitual para localizar nuevas oportunidades de inversión. Estas comprenden principalmente: suelo urbano en poblaciones que no se verán afectadas por la crisis inmobiliaria y solares susceptibles de ser recalificados.

En la etapa de recesión inmobiliaria, no disminuirá el precio de la vivienda en todos los municipios del país. Existirán zonas que seguirán manteniendo un moderado ritmo de crecimiento y que puede ser debido a la llegada de fuertes inversiones industriales, de capital nacional o extranjero. Sin embargo, la mayoría de las poblaciones sólo evitarán la bajada del precio de la vivienda si se construyen nuevas e importantes infraestructuras de transporte.

En el mundo inmobiliario, la mayor creación de valor no se produce mediante la construcción de un edificio, ni con su venta, ni tampoco en la urbanización del suelo. Tiene lugar cuando un ayuntamiento recalifica un terreno agrícola o industrial y lo transforma en urbanizable.

Consejos para vender una vivienda de segunda mano

En esta entrada vamos a comentar algunas de las acciones que puede realizar sobre su vivienda si está pensando en venderla. Aunque es posible que no quiera gastarse ni un euro en ella, piense que si hay mucha oferta y poca demanda y su vivienda tiene algunas pegas es probable que necesite gastarse algún dinero para poder venderla a un precio interesante.

• Limpieza. Mantenga su piso limpio y dele una mano de pintura si lo cree necesario. La presentación de cualquier producto es vital para su venta, incluidos los inmuebles.


• Suelo. Si su piso tiene suelo de baldosa o terrazo y este se encuentra en mal estado o es de un estilo anticuado es posible que le convenga instalar un suelo laminado para aumentar su confort. El suelo tipo parquet resulta más acogedor y moderno que cualquier otro estilo de suelo. Además, no olvide que la mayoría de pisos de obra nueva disponen de este tipo de suelo. La inversión para esta mejora puede salir en torno a 3000 euros instalado para un piso en torno a 85 metros. Si usted es un manitas quizás le convenga más darse una vuelta por unos grandes almacenes de bricolaje (Leroy Merlin, AKI, etc), elegirse un buen laminado e instalárselo usted mismo. En este caso puede que le cueste aproximadamente la tercera parte. Puede escoger la marca Pergo o cualquier otra similar.


• Luces. Revise las lámparas y bombillas. Enseñar un piso en el que la mitad de las luces no funcionan da muy mala sensación a los posibles interesados. El pensamiento general será: 'si la mitad de las luces no funcionan, figúrate la cantidad de averías que podemos encontrarnos después'. Esto es debido a que este defecto pone de relieve la dejadez por parte de los dueños y levanta suspicacias entre los compradores. [iluminación, bombillas y accesorios en Ikea]


• Muebles. Recuerde que un piso amueblado vende más que un piso vacío. A la mayoría de la gente le resulta difícil imaginar como queda un piso amueblado, sobre todo a nivel de detalle. Por eso en muchas ocasiones la gente saca un metro para ver si le caben sus muebles. Si el piso tiene muebles déjelos, sólo retire aquellos que estén en muy mal estado. Por otro lado, los muebles y elementos decorativos disimulan mejor los defectos de las viviendas aportando una visión más cercana a lo que desea el comprador. Si no dispone de muebles, es recomendable que compre una partida de mobiliario económico en alguno de los grandes almacenes que existen para tal efecto. Si sabe buscar, por un presupuesto de aproximademente 3000-4000 euros puede dejar un piso acogedor y moderno. Considere los siguientes elementos: camas, mesillas de noche, algún escritorio, sillas, mesa de comedor, cuadros, cortinas, etc. Dese una vuelta por un Ikea o similares.


• Baño. El baño es uno de los elementos que más dicen de un piso y de su estado actual. Si el baño está muy anticuado o presenta algunas baldosas rotas puede que le interese reformarlo ya que subirá el valor del piso ostensiblemente. La reforma puede costarle en torno a 3000-4000 euros. Una opción intermedia, si está en buen estado, puede ser añadir algunos pequeños muebles al baño para hacerlo más práctico y disfrazar parcialmente los defectos que pueda tener o incluso cambiar sólo los sanitarios poniendo una línea más moderna. Cambiar un lavabo, un vidé y un w.c. puede costar unos 500 €. [Artículos para el baño en Roca]


• Cocina. La cocina es otro elemento clave de cara a vender o comprar un piso. Si la cocina está anticuada puede optar por renovar el mobiliario y los electrodomésticos. El presupuesto aproximado puede ser 2000-3000 euros. Si quiere cambiar el alicatado añada unos 1500 euros.


• Ascensor. Si su piso no dispone de ascensor póngase en contacto con una empresa de ascensores para que le haga un presupuesto a la comunidad (Schindler). Con ello podrá conocer su viabilidad así como también las ayudas disponibles que ofrece el ayuntamiento. Si no es posible su instalación, piense que su futuro comprador deberá ser una persona joven o bien un inversor con miras a alquilarlo o venderlo posteriormente. Si el piso es un 1º o un 2º la falta de ascensor tiene menos relevancia.


• Orientación. La orientación es un elemento secundario aunque muy llamativo cuando es favorable. Si su casa tiene orientación sur o sureste dispondrá de mucha luz gran parte del día. Si es el caso recalque esta característica al mostrar su vivienda. Es recomendable que enseñe su vivienda de día y cuando la luz del sol le sea más favorable.


• Otros. Tanto si su piso es un 1º, 2º o 3º, y dependiendo de la normativa, puede venderlo con el valor añadido de que puede utilizarse como oficina, despacho profesional, clínica, academia, etc. Si su piso es el último de la finca, tenga en cuenta que puede tener más problemas de frío, calor y goteras. Revise la vivienda si es el caso. Si su piso es alto añada como elemento positivo de cara a la venta la mayor luminosidad de que dispone.

NOTA: los precios incluidos aquí son orientativos y están basados en experiencias propias.