La tasación es una valoración que realiza un profesional acreditado de un bien inmueble y que determina la cantidad de dinero que la entidad bancaria le presta al comprador cuando solicita un crédito hipotecario. A la persona que solicita el préstamo le interesa que la tasación se acerque lo máximo posible o supere el precio que debe pagar al vendedor, en caso contrario deberá aportar la diferencia que no cubre la hipoteca. Es importante recalcar que no siempre el banco concede un préstamo por el 100% del valor del inmueble, lo habitual es que ronde el 80%, sobre todo si la previsión de la evolución del precio de la misma es negativa. En este caso el particular deberá disponer de dinero para dar una entrada a la compra de la vivienda.
Según la ley, el banco y la persona que solicita el crédito deben ponerse de acuerdo para elegir la empresa o profesional certificado que realiza la tasación y quien paga los costes del servicio. Sin embargo, en la práctica la entidad bancaria suele imponer su perito y cobrar al comprador la tasación pericial. El coste de la tasación de un piso suele estar entre 100€ y 300€.
Para realizar la tasación de un piso o cualquier otro inmueble, el tasador tiene en cuenta multitud de características: ubicación, metros cuadrados, nº de habitaciones, nº de baños, calidad de los materiales, etc. El perito realiza un estudio de los precios de viviendas similares en la misma zona y los emplea como referencia para emitir la tasación.
Factores que aumentan el valor de tasación
Existen algunas características que aumentan el valor del inmueble como la disponibilidad de ascensor y espacios comunitarios como zonas deportivas o piscina. También, influye positivamente la oferta comercial en la zona y los equipamientos como colegios y hospitales. Otros aspectos favorables son la instalación de aire acondicionado y el suelo de parquet o laminado. Actualmente, en el mercado de obra nueva en barrios en expansión, los nuevos edificios suelen disponer de piscina y pista de padel o similares siendo un valor muy buscado por los potenciales compradores.
Factores que reducen el valor de tasación
Como factores que perjudican el valor de la tasación tenemos el estado de conservación del inmueble (pintura deteriorada, puertas antiguas en mal estado, etc.), falta de transporte público cercano, el ruido (que puede ser producido por el tráfico o locales comerciales como bares y discotecas) y la proximidad de industrias que emiten humos y producen olores.
Documento de tasación
A continuación vamos a comentar los contenidos de un documento de tasación, tomando como ejemplo una valoración de Tinsa. El documento está dividido en cuatro apartados:
- Resumen de tasación: Incluye los datos del solicitante, los datos del tasador, la ubicación del inmueble y el valor de la tasación. Además, se incluyen las características básicas de la vivienda: superficie construida, superficie útil, tipo de vivienda (exterior o interior), nº de dormitorios, nº de baños y aseos, etc. Finalmente, se recoge un resumen con información de otras viviendas de características similares en la zona. (3 hojas para el documento analizado)
- Certificado de tasación: Es el documento oficial que acredita el valor de mercado del inmueble. Incluye los datos del tasador, del titular de la vivienda, el valor de tasación calculado, superficie util, etc. (2 hojas para el documento estudiado)
- Informe de tasación: Comprende la parte más extensa de la documentación. Los apartados principales son: solicitante de la tasación y finalidad, identificación y localización, comprobaciones y documentación, localidad y entorno, descripción y superficie de la edificación, descripción urbanística, régimen de protección, tenencia y ocupación, análisis de mercado, datos y cálculo de valores técnicos y valor de tasación.
- Anexo: Incluye fotografías, plano de ubicación, croquis del inmueble y documentación complementaria.
Para terminar, decir que en períodos de auge inmobiliario las tasaciones de las viviendas suelen ser realizadas al alza y en períodos de recesión a la baja.
