viernes, 14 de agosto de 2009

Sube la venta de viviendas de segunda mano en USA por la caída de los precios

En el segundo trimestre de 2009 se ha producido un ligero incremento en la cantidad de operaciones de compraventa de viviendas en Estados Unidos. En particular, se ha producido una subida en torno al 3,8% en cuanto a la vivienda usada o de segunda mano.

La explicación a este fenómeno viene dada por la fuerte caída de los precios de las casas, que ha sido en torno al 15%, abriendo posibilidades a muchas familias de poder adquirir su propia vivienda.

A pesar de todo ello, en términos interanuales, la venta de viviendas, ha retrocedido alrededor de un 2,8% por lo que la recuperación del sector llevará todavía su tiempo. La crisis inmobiliaria ha afectado de forma virulenta al mercado norteamericano y la crisis económica con la restricción del crédito dificulta enormemente la compra de viviendas.

lunes, 27 de abril de 2009

Las viviendas nuevas serán más silenciosas


Desde el 24 de Abril, los nuevos pisos y casas contruidos en España serán más silenciosos, ya que deberán cumplir el Documento Básico de Protección frente al Ruido. La aplicación integra del Código Técnico de Edificación llega con 6 meses de retraso y traerá consigo un incremento en el precio de construcción de las viviendas.

A nivel acústico, la nueva normativa supone multiplicar por tres el aislamiento de las viviendas y supondrá incrementar el precio de los nuevos pisos entre un 0,3% y 0,6%.

Por otro lado, la Unión de Consumidores denuncia el hecho de que la aplicación de esta normativa suponga un nuevo incremento al precio de la vivienda dada la situación actual del mercado inmobiliario.

sábado, 11 de abril de 2009

Vivienda protegida - Comunidades Autónomas de España

Webs de las consejerías, departamentos, institutos y registros de las Comunidades Autónomas de España

Otras Webs de interés

domingo, 8 de febrero de 2009

El ascensor en las comunidades de vecinos

ascensor

El ascensor es uno de los elementos más polémicos, en su instalación, en las comunidades de vecinos y que genera más controversia. La decisión de instalar un ascensor debe ser tomada de forma consensuada entre todos los propietarios de la finca. Es necesario que exista una mayoría favorable para que la obra pueda llevarse a cabo. Si está pensando en adquirir un inmueble que carece de ascensor tenga en cuenta que su futura instalación estará condicionada por este aspecto.

La cantidad a abonar extra por vecino derivada de la puesta en marcha del ascensor es prorcional a la participación horizontal de éste en la comunidad. Los residentes que posean los pisos con la mayor superficie serán los que pagarán la mayor cuota.

Actualmente, los ayuntamientos disponen de ayudas para la instalación de ascensores o elevadores, sobre todo en el caso de edificios antiguos con problemas de accesibilidad. Si en su comunidad están pensando poner ascensor es aconsejable que se informen de estas ayudas en las dependencias municipales.

Para la instalación del ascensor es necesario disponer de un espacio o hueco en la vertical de la finca. Los ascensores suelen construirse por el patio de luces de la vivienda, si dispone de suficientes dimensiones, o bien por la zona de la escalera si se dispone de la suficiente amplitud. Lo más recomendable es buscar una empresa de elevadores para que estudie las posibilidades y emita un presupuesto de los costes de instalación.

El coste medio de su instalación suele estar en torno a los 60.000 €. Además, una vez que se encuentre en funcionamiento, deberán incrementarse los gastos de comunidad de cada vecino para su correcta explotación y mantenimiento.

Desde el punto de vista del inversor, un piso sin ascensor puede ser una apuesta arriesgada, si lo que se pretende es obtener una revalorización de la vivienda. Por lo general, los pisos sin ascensor son de difícil salida y los principales compradores suelen ser parejas jóvenes. Si se está planteando la inversión en la vivienda con el objetivo de alquilarla entonces la inversión puede ser acertada si la ubicación de la finca acompaña.

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sábado, 31 de enero de 2009

Consejos para vender un piso en tiempos de crisis



En momentos de crisis del sector inmobiliario conseguir la venta de un inmueble puede resultar francamente complicado, sin embargo, hay personas que logran vender sus pisos. La venta de viviendas de segunda mano y de obra nueva sigue produciéndose en estas circunstancias aunque de forma más lenta dado que sigue existiendo cierta demanda. La gente sigue independizándose y construyendo hogares.

Se venden tanto pisos modestos, como viviendas de lujo. La categoría de la vivienda no influye en las operaciones, sino el sobreprecio. La combinación que más aumenta las posibilidades de venta es la relación entre el precio de la vivienda y su ubicación. La localización de la vivienda adquiere especial importancia en estos momentos frente a la menor importancia que tiene en períodos de fuerte crecimiento, cuando se venden inmuebles en cualquier ubicación.

Si se desea vender un piso el precio del inmueble debe ajustarse al precio de mercado. Para hacernos una idea, si deseamos vender una vivienda el precio deberá ser al menos un 20% inferior al precio que se solicitaba en años anteriores. El vendedor debe estar abierto a negociar el precio del inmueble si desea que este tenga posibilidades de venta. En caso de que el precio de venta esté fuera de mercado y el propietario no esté abierto a la negociación se hará inviable la venta.

Un problema que se está produciéndose en la actualidad y que está afectando mucho a las operaciones de compraventa es el problema de financiación que se están encontrando muchos compradores a la hora de acudir al banco a pedir un crédito. Antes casi cualquier persona con una nómina, ya fuera autóctono o inmigrante, con una pequeña entrada, podía acceder a una hipoteca sobre el 80%, 90% o incluso el 100% del valor de tasación del piso. En estos momentos, sólo las personas que dan suficientes garantías al banco reciben la financiación que les permite adquirir su vivienda. El aumento de la morosidad es una de las principales causas de este fenómeno.

En cuanto a los profesionales inmobiliarios, en estos tiempos deben ofrecer asesoramiento en diversos temas a los compradores, en particular en: seguros, financiación, mudanzas, etc. Por otro lado, los agentes inmobiliarios también deben estudiar mejor a los clientes para ver si están dispuestos a negociar, descartando aquellas operaciones que no sean viables.

Como consejo final tener en cuenta que es muy importante tener paciencia y no desmoralizarse ante los inconvenientes que puedan surgir durante la venta de un piso. Hay que estar centrado en el objetivo y tener presente que vender es una cuestión de relaciones públicas.

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martes, 9 de diciembre de 2008

Invertir en plazas de garaje

La inversión en plazas de parking es una de las más accesibles para la mayoría de las personas cuando se trata de aparcamientos en zonas no céntricas. Podemos encontrar plazas de garaje dependiendo de las ciudades y zonas desde 20.000 hasta más de 80.000 euros. El precio principalmente depende de la mayor o menor escasez de plazas disponibles. Las zonas más céntricas de las principales ciudades como Madrid y Barcelona es donde encontramos los garajes más caros debido a la falta de disponibilidad.

Podemos establecer dos tipos de inversión en plazas de garaje:

  • Invertir para alquilar.Hay que valorar el precio de la plaza pero principalmente el precio medio de alquiler en la zona para valorar el retorno de la inversión y el margen de beneficio posible. La rentabilidad media en este caso suele estar en torno al 5% de la inversión.

  • Invertir para vender. En este caso debemos priorizar el precio del parking actual y su previsible evolución en el futuro. Es muy importante negociar el precio a la baja en la compra y seleccionar zonas en expansión donde hay posibilidades de demanda en un futuro que lleven a una escasez. La rentabilidad puede oscilar mucho dependiendo de la evolución de su precio. Debe considerarse que al comprar el garaje se pagan los impuestos de transmisiones patrimoniales y que habrá que descontarlo a la hora de calcular el margen de beneficio.

En general, podemos decir que se trata de un tipo de inversión que no aporta mucho beneficio pero que tampoco entraña excesivo riesgo. El precio de los garajes no tiene el problema de volatilidad que tiene la vivienda. Aunque, también es susceptible de bajar de precio según el estado del ciclo inmobiliario.

miércoles, 24 de septiembre de 2008

Como elegir un local para un negocio


La elección de un local para poner en marcha un negocio tiene una enorme importancia porque puede determinar o no la viabilidad del mismo. No es lo mismo elegir un local para una cafetería, que para una peluquería o un supermercado. A continuación se van a analizar las características más relevantes:

Ubicación
La ubicación es la característica más importante a la hora de poner en marcha un negocio.

A priori, la localización ideal es el centro de una ciudad, sin embargo, no es imprescindible, aparte de que los alquileres en dichas zonas son muy caros. Un local en un barrio puede ser igual de rentable que en el centro si el alquiler a pagar es asequible. Si se elige el centro como ubicación puede optarse por elegir calles secundarias que aunque menos visibles tienen un alquiler mucho menor. En el caso de los barrios debería optarse por locales ubicados en calles principales donde el tránsito sea elevado, excepto que se trate de negocios con mucha capacidad de atracción como los supermercados, donde son prioritarias las dimensiones, o negocios como restaurantes o peluquerías. La frecuencia con la que el cliente acude al establecimiento determina el mayor o menor peso del factor ubicación. Si el cliente acude de forma muy frecuente o diaria, el factor localización es muy importante (ej: bares, panaderías, papelerías, etc.). Si el cliente acude de forma esporádica, entonces la localización es menos importante (ej: peluquerías, tiendas de electricidad, etc). En cualquier caso, si se trata de una zona donde existe mucha competencia de un determinado tipo de negocio deberá elegirse una calle principal u optar por otra zona de la ciudad. Un plus extra para la ubicación del negocio es si este se encuentra en la esquina de la calle lo que aumenta su visibilidad y potencial (un ejemplo típico de ello son los bancos).

El entorno en que estará ubicado un negocio también incide en la rentabilidad del mismo. Si nuestro negocio tiene en sus proximidades un edificio público como una biblioteca, una facultad universitaria o un centro médico dispondremos de un mayor tránsito de peatones lo que supondrá más clientes potenciales. Si tenemos un supermercado próximo también se producirá una atracción considerable de personas. En el caso de las tiendas de ropa, es mejor que éstas se encuentren próximas a otras dado que a los consumidores les gusta mirar y comparar muchas tiendas antes de efectuar una compra. En general, las zonas comerciales son un entorno ideal para la puesta en marcha de un negocio, salvo que exista un exceso de competencia para nuestra actividad.

Otro factor que hay que considerar es el demográfico. Hay que tener presente el tipo de cliente al que se dirige el negocio, si es joven, adulto o de la tercera edad. Si nuestros clientes son jovenes buscaremos barrios donde la densidad de estos sea alta, como barrios de nueva creación o con viviendas de protección oficial. Podemos consultar en el ayuntamiento de nuestra ciudad la información demográfica por barrios para acertar mejor con nuestra ubicación.

Dimensiones
Las dimensiones requeridas para poner en funcionamiento un negocio varían mucho según el tipo de negocio. Debe plantearse una serie de cuestiones para hacerse una idea del tamaño que necesita: ¿cuanto espacio se requiere para atender al público y exponer los productos ? ¿es necesario disponer de almacén y de qué tamaño? ¿requiere de zona de espera y de qué tamaño? ¿hace falta escaparate para exponer productos y de qué tamaño? ¿necesita una oficina?, etc. No es lo mismo poner una zapatería que un restaurante o un supermercado.

Traspaso
El hecho de tener que pagar un traspaso es rentable únicamente cuando se trata de locales en los que se dejan los equipamientos necesarios para llevar el negocio, como un bar o una peluquería. Si el negocio que vamos a montar no tiene nada que ver con el actual seguramente no interesará pagar un traspaso a menos que el contrato de alquiler sea por muchos años. Deben evitarse traspasos de locales donde se tenga que acometer una reforma integral, dado que el traspaso es dinero perdido.